7 กันยายน 2554
เรื่อง นโยบาย-มาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล
เรียน น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร
นายกรัฐมนตรี
ตามที่รัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมสวัสดิการของประชาชนด้านที่อยู่อาศัย กระผมในนามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจภาคสนามโดยมีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย จึงทำหนังสือนี้มาเรียนเสนอข้อคิดเห็นเชิงนโยบายและมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลพร้อมข้อมูลที่เกี่ยวข้อง เพื่อประโยชน์ในการวางนโยบายและแผนการบริหารราชการของรัฐบาล ดังรายละเอียดต่อไปนี้:
1. การส่งเสริมที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย
1.1 รัฐบาลควรส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน โดยรัฐบาลไม่ไปแข่งขันกับภาคเอกชน เช่น กรณีการสร้างบ้านเอื้ออาทรซึ่งไม่ประสบความสำเร็จในอดีต เพราะภาคเอกชนก็สามารถผลิตที่อยู่อาศัยราคาถูกป้อนตลาดได้ดีอยู่แล้ว การผลิตที่อยู่อาศัยของภาครัฐมักไม่สามารถแข่งขันได้ในตลาดเปิด
1.1.1 สภาพปัญหา: ในการสำมะโนประชากรและเคหะ พ.ศ.2543 ครัวเรือนที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมีมากถึง 82.4% ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องส่งเสริมการมีบ้าน กลไกตลาดสามารถทำงานได้ด้วยตนเอง โดยรัฐบาลไม่จำเป็นต้องสูญเสียงบประมาณที่ควรนำไปพัฒนาประเทศในทางอื่น ผลการประกอบการของบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ต่างมีผลประกอบการที่ดี ไม่อยู่ในภาวะน่าห่วง ยิ่งกว่านั้นปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยก็ไม่มีปรากฏ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 ยังมีที่อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยเอกชน รอผู้ซื้อยู่ประมาณ 135,598 หน่วย ดังนั้นจึงไม่มีปัญหาที่ต้องกระตุ้นการสร้างที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด
อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่ายังมีที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท รอขายอยู่เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 22,130 หน่วย แยกเป็น บ้านเดี่ยว 267 หน่วย บ้านแฝด 46 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 7,837 หน่วย ห้องชุด 13,750 และที่ดินจัดสรร 230 หน่วย ยิ่งหากนับรวมที่อยู่อาศัยมือสองก็คงมีรวมประมาณ 50,000 หน่วย
1.1.2 ข้อเสนอ: โดยที่ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ในภาวะปกติสุขดี รัฐบาลควรมุ่งเน้นสนับสนุนเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนผู้มีรายได้น้อย โดยชดเชยภาระดอกเบี้ยเงินกู้ ลดภาษี ค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองตามสมควร แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะมีอยู่ประมาณ 50,000 หน่วยที่เป็นทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง และกำหนดรายได้ของผู้ที่จะได้รับความช่วยเหลือไม่เกิน 20,000-25,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน ทั้งนี้รัฐบาลพึงสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูกโดยตรง
1.1.3 ผลดี: รัฐบาลสามารถช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยถึงประมาณ 200,000 คน จากจำนวนที่อยู่อาศัย 50,000 หน่วย เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และหากรวมในจังหวัดภูมิภาคด้วย น่าจะเป็นประโยชน์ต่อครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยนับล้านคน
1.2 รัฐบาลควรจัดหาที่ดินเพื่อการสร้างที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง
1.2.1 สภาพปัญหา: โดยที่สภาพการจราจรติดขัด ระบบขนส่งมวลชนมีจำกัด การซื้อที่อยู่อาศัยนอกเมืองทำให้เกิดความสิ้นเปลืองเวลา ทรัพยากร ทำลายสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะต่อต่อกลุ่มประชาชนผู้มีรายได้น้อย และในขณะที่ที่ดินในเมืองควรใช้ประโยชน์สูงสุดเพื่อส่วนรวม แนวทางบ้านมั่นคงในปัจจุบันกลับมุ่งเน้นการปรับปรุงทางกายภาพและสังคมบางส่วน โดยไม่มีการปรับปรุงสภาพแวดล้อมให้พ้นจากความเป็นชุมชนแออัด และไม่ได้เป็นการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยอื่นเพิ่มเติมในพื้นที่ กลายเป็นการให้สิทธิพิเศษเฉพาะผู้บุกรุกเดิม และทำให้ผู้มีรายได้น้อยที่ควรได้รับความช่วยเหลือจริงเสียโอกาส
1.2.2 ข้อเสนอ:
1.2.2.1 นำอาคารสงเคราะห์แบบแฟลตแต่เดิมที่มีความสูงเพียง 5 ชั้น เช่น แฟลตดินแดง มาพัฒนาใหม่ให้มีความสูงเพิ่มเติมเป็น 20-30 ชั้น เพื่อให้ประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยรายอื่น ๆ ที่ยังขาดโอกาสอยู่อาศัยได้เข้าอยู่เพิ่มเติม
1.2.2.2 นำที่ดินในชุมชนแออัดบุกรุกต่าง ๆ ของรัฐมาพัฒนาเป็น ‘บ้านมั่นคง’ (มีความมั่นคงในการอยู่อาศัย) แนวใหม่ ที่ก่อสร้างเป็นอาคารแบบแฟลตที่มีความสูงหลายชั้น เพื่อรองรับผู้มีรายได้น้อยเพิ่มเติม
1.2.2.3 นำที่ดินของทางราชการ เช่น กรมธนารักษ์ ซึ่งบางส่วนครองครองโดยส่วนราชการต่าง ๆ แต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์โดยชัดแจ้ง มาจัดสร้างที่อยู่อาศัย การพัฒนาเมือง และการพัฒนาพื้นที่สีเขียวของเมือง เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อส่วนรวม
1.2.3 ผลดี: รัฐบาลสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยได้เพิ่มเติมเพื่อประโยชน์แก่ประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย และเป็นการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยโดยเสมอหน้า ไม่เห็นแก่กลุ่มทีได้รับประโยชน์เดิม ซึ่งเป็นการสร้างศรัทธาในหมู่ประชาชนส่วนใหญ่ และส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีสภาพน่าอยู่อาศัย
2. รัฐบาลควรเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดย
2.1 รัฐบาลควรมีนโยบายให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ที่กำหนดการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคโดยพร้อมเพรียงกัน
2.1.1 สภาพปัญหา: จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ กลางปี 2554 มีบ้านที่ยังรอผู้ซื้ออยู่ 135,598 หน่วย โดยในจำนวนนี้มีหน่วยที่แล้วเสร็จ 100% เพียง 22,020 หน่วย และส่วนใหญ่ยังเสร็จไม่ถึง 60% ดังนั้นจึงมีความเปราะบางในระบบซื้อขายที่อยู่อาศัยอยู่พอสมควร หากเกิดปัญหาวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ขึ้น อาจส่งผลกระทบทั้งต่อผู้ซื้อบ้าน ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเช่นในอดีต และในปัจจุบัน โดยที่พระราชบัญญัตินี้เป็นแบบสมัครใจ จึงแทบไม่มีการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติ
2.1.2 ข้อเสนอ: ดังนั้นรัฐบาลจึงควรมีนโยบายขอให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน
2.1.3 ผลดี: ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายทางหนึ่ง
2.2 รัฐบาลพึงควบคุมผู้ประกอบการ ผู้รับเหมาสร้างบ้าน และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์
2.2.1 สภาพปัญหา: ในปัจจุบันยังไม่มีระบบการประกันทางวิชาชีพหรือการบริการ (Indemnity Insurance) สำหรับการซื้อสินค้าและบริการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะยังความมั่นใจแก่ผู้บริโภค ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้าและผู้บริหารทรัพย์สิน ยังไม่ได้รับการควบคุม มีเพียงการควบคุมกันเอง ซึ่งอาจเกิดการเอาเปรียบกันเองทางธุรกิจ หรือเป็นการคุ้มครองนักวิชาชีพและผู้เกี่ยวข้องมากกว่าผู้บริโภค
2.2.2 ข้อเสนอ: รัฐบาลควรเสนอตราพระราชบัญญัติผู้ประกอบการและผู้ประกอบวิชาชีพบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ แต่การตราพระราชบัญญัติอาจกินเวลานาน ในเฉพาะหน้านี้รัฐบาลจึงควร
2.2.2.1 ตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อกำกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
2.2.2.2 ตั้งคณะกรรมการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน-นายหน้า-บริหารทรัพย์สิน
ทั้งนี้รัฐบาลเป็นผู้ควบคุมในฐานะผู้แทนผลประโยชน์ของประชาชน แต่กรรมการควรมาจากการเลือกตั้งของผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในวงการโดยตรงอย่างเป็นประชาธิปไตย ไม่ใช่แต่งตั้งเป็นรายบุคคลหรือไม่ใช่แต่งตั้งจากกรรมการสมาคม เพื่อป้องกันการครอบงำโดยบุคคลเฉพาะกลุ่ม
2.2.3 ผลดี: การควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค เมื่อผู้บริโภคมีความมั่นใจในระบบตลาด ก็จะพากันซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น การควบคุมนักวิชาชีพจะช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบ ทำให้ผู้บริโภคได้รับการคุ้มครอง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคง เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการ สถาบันการเงินและสังคมโดยรวม
3. การบังคับใช้กฎหมายที่สนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประชาชน
3.1 รัฐบาลควรเป็นผู้จัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเอง
3.1.1 สภาพปัญหา: ผังเมืองกรุงเทพมหานครที่มีอายุ 5 ปี ได้หมดอายุแล้ว แต่ยังสามารถต่ออายุได้อีกไม่เกิน 2 ปี และขณะนี้อยู่ระหว่างการต่ออายุปีแรก ร่างผังเมืองรวมที่จัดทำโดยกรุงเทพมหานคร ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์ถึงการวางแผนการใช้ที่ดินที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ทั้งนี้ปัญหาประการหนึ่งก็คือ กรุงเทพมหานครมีอำนาจอย่างจำกัดในการก่อสร้างสาธารณูปโภค การจัดการที่ดิน การจัดทำบัญชีประเมินราคาทางราชการ และอื่น ๆ ซึ่งต่างจากประเทศที่เป็นแบบอย่างด้านผังเมืองทั่วโลก นอกจากนั้นการจัดทำผังเมืองภาคปฏิบัติของกรุงเทพมหานครก็ยังต้องว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาดำเนินการ
3.1.2 ข้อเสนอ: รัฐบาลควรเป็นผู้จัดทำผังเมืองรวมแทนท้องถิ่นเอง โดยผังเมืองใหม่นี้ควรมีอายุ 10 ปี เพื่อเป็นการวางแผนระยะยาวที่เน้นการพัฒนาแนวสูงแทนแนวราบ สร้างพื้นที่สีเขียวเพิ่มเติม (เพิ่มความหนาแน่นแต่ลดความแออัดไร้ระเบียบ) โดยกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้ดำเนินการร่วมกับกรุงเทพมหานคร และส่วนราชการที่เกี่ยวข้องทั้งหมด และให้ถือเป็นแผนแม่บทที่หน่วยงานทั้งหลายต้องถือปฏิบัติในระยะของการบังคับใช้ผังเมือง ทั้งนี้ให้ถือเป็นแม่แบบในกระบวนการจัดทำผังเมืองในท้องที่อื่นด้วย
3.1.3 ผลดี: การวางผังเมืองระยะยาวที่บูรณาการระบบคมนาคมขนส่ง การพัฒนาเมืองใหม่ เมืองบริวาร เมืองชี้นำ การสร้างสาธารณูปโภค การจัดเก็บและประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษี จะทำให้เมืองได้รับการพัฒนาอย่างเป็นระบบ และเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมอย่างแท้จริง
3.2 รัฐบาลควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
3.2.1 สภาพปัญหา: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นแหล่งทุนเพื่อการพัฒนาท้องถิ่นแต่ละแห่งยังไม่มีในประเทศไทย ซึ่งขณะนี้ล้าหลังกว่าประเทศเพื่อนบ้านเป็นอันมากในเรื่องนี้ ในปัจจุบันรายได้ของท้องถิ่นมาจากท้องถิ่นเพียง 10% นอกนั้นเป็นเงินอุดหนุนจากส่วนกลาง จึงทำให้เกิดปัญหาการรั่วไหลในกระบวนการต่างๆ และทำให้ท้องถิ่นขาดความเป็นอิสระในการจัดการทรัพยากร
3.2.2 ข้อเสนอ:
3.2.2.1 ในเบื้องต้น รัฐบาลพึงทำความเข้าใจกับประชาชนถึงประโยชน์ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต่างจากภาษีอื่นเพราะเป็นภาษีที่นำมาพัฒนาท้องถิ่นโดยตรง และยิ่งท้องถิ่นพัฒนา มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าภาษีที่เสียไป
3.2.2.2 จัดให้มีการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามความเป็นจริงเพื่อการจัดเก็บภาษีที่สอดคล้องกับความเป็นจริงและเท่าเทียม
3.2.2.3 จัดพื้นที่ทดลองการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อให้เป็นตัวอย่าง
3.2.3 ผลดี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นการวางรากฐานของระบอบประชาธิปไตยที่แท้จริงที่ทุกฝ่ายมีส่วนร่วมในการเสียภาษีและได้รับประโยชน์จากภาษี เป็นการกระจายอำนาจตามแนวทางการพัฒนาประเทศ และเมื่อมีการจัดเก็บภาษีนี้แล้ว ภาษีที่ซ้ำซ้อน เช่น ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ก็สมควรยกเลิก ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อขายแจ้งตามราคาจริง ทำให้ราคาซื้อขายที่แจ้งเป็นราคาจริง สามารถนำมาใช้เป็นฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินประกอบการจัดเก็บภาษีและเพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้ดียิ่งขึ้น
4. การเร่งสร้างสาธารณูปโภค
4.1 รัฐบาลควรเร่งพัฒนาระบบรถไฟฟ้า
4.1.1 สภาพปัญหา: ระบบรถไฟฟ้าต่าง ๆ ล่าช้ากว่ากำหนดมาก และหลายเส้นทางอาจไม่เหมาะสมเนื่องจากเป็นเส้นทางออกสู่นอกเมือง ทั้งที่ระบบรถไฟฟ้าเหมาะสมสำหรับในเขตเมืองเป็นสำคัญ
4.1.2 ข้อเสนอ:
4.2.2.1 เร่งก่อสร้างรถไฟฟ้าในเขตเมือง รวมทั้งการขยายเส้นทางใหม่ ๆ เช่น ถ.ลาดพร้าว ถ.สามเสน ถ.พระรามที่ 3 ถ.พระรามที่ 4 ถ.พระรามที่ 9 เป็นต้น
4.2.2.2 ยกเลิกแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายที่ออกนอกเมืองที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง เพราะเป็นความสิ้นเปลือง และไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ
4.2.2.3 เพื่อเป็นการระดมทุนที่เพียงพอ การให้สัมปทาน ควรเป็นลักษณะ BOT (Build, Operate, Transfer) โดยภาคเอกชนที่ลงทุนเป็นผู้รับผิดชอบทั้งด้านเงินลงทุน การออกแบบ ดำเนินการก่อสร้างและการบริหารจัดการ โดยเอกชนบริหารจัดการโครงการตามอายุและข้อตกลงแห่งสัญญา และเมื่อสิ้นสุดสัญญา ผู้รับสิทธิจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ของกิจการทั้งหมดให้กับหน่วยงานรัฐที่รับผิดชอบ หรือแบบ BTO (Build, Transfer, Operate) หรือ BOO (Build, Own, Operate) ก็ได้ตามความเหมาะสม
4.1.3 ผลดี: เป็นการเปิดทำเลใหม่ ๆ ในการสร้างที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง ซึ่งจะเป็นการเปิดทางเลือกทำเลการอยู่อาศัยมากขึ้น การมีอุปทานที่ดินมาก ย่อมไม่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงจนเกินความสามารถในการซื้อ
4.2 รัฐบาลควรสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มเติมอีก 10 สะพาน
4.2.1 สภาพปัญหา: ความเจริญในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานครขยายตัวอย่างรวดเร็วไปไกลมาก ทำให้การเดินทางไม่สะดวก เพิ่มต้นทุนการเดินทาง ในขณะที่ฝั่งตะวันตก ความเจริญจำกัดกว่าทั้งนี้เนื่องจากขาดสะพานข้ามแม่น้ำที่เพียงพอ
4.2.2 ข้อเสนอ: รัฐบาลควรก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มเติมบริเวณ บริเวณถนนสุโขทัย-ถนนจรัลสนิทวงศ์ 68, ถนนกรุงเกษม-ถนนจรัลสนิทวงศ์ 44, ถนนเจริญกรุง-ถนนทวีธาภิเษก (อุโมงค์), ถนนท่าดินแดง-ถนนราชวงศ์, ถนนสี่พระยา-ถนนเจริญรัถ, ถนนจันทน์-ถนนเจริญนคร 27, ถนนเจริญกรุง-ถนนพระรามที่ 2, ถนนบางนา-ตราด-ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ (ข้ามบางกระเจ้า) และ ถนนสุขุมวิท-ถนนสุขสวัสดิ์ (ปากน้ำ-บางปลากด)
4.2.3 ผลดี: ดังนั้นการมีสะพานข้ามแม่น้ำมากขึ้น ทำให้โอกาสที่ความเจริญจะกระจายไปในเขตใจกลางเมืองด้านตะวันตกก็จะมีมากขึ้น เปิดโอกาสให้ประชาชนฝั่งตะวันตกเดินทางได้สะดวก และถือเป็นการเปิดช่องทางและทำเลในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
5. การป้องปรามการผลิตที่อยู่อาศัยล้นเกินในอนาคต
5.1 รัฐบาลควรเตรียมมาตรการป้องกันการผลิตที่อยู่อาศัยล้นเกิน
5.1.1 สภาพปัญหา: ในขณะนี้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยกันอย่างขนานใหญ่ โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าในช่วงปี 2553-2555 จะมีอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ถึง 330,000 หน่วย ซึ่งอาจก่อให้เกิดการล้นตลาดในปี 2556 ได้ ประกอบกับสถาบันการเงินก็อำนวยสินเชื่อในสัดส่วนที่เกือบเท่ากับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จดจำนอง ซึ่งถือเป็นจุดเปราะบางสำคัญหากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบถึงประเทศไทย ดังนั้นรัฐบาลจึงพึงเตรียมมาตรการการป้องปรามอุปทาน และการเยียวยาตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์หากเกิดวิกฤติในอนาคตไว้ด้วย
5.1.2 ข้อเสนอ:
5.1.2.1 แม้ในปัจจุบันผู้ประกอบการจะพยายามลดทอนการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อป้องกันปัญหาการผลิตล้นเกิน แต่หากมีแนวโน้มที่ชัดเจนถึงการผลิตล้นเกินจริง รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายหยุดการเปิดตัวโครงการใหม่
5.1.2.2 ธนาคารแห่งประเทศไทยพึงตรวจสอบราคาหลักทรัพย์ค้ำประกันของสถาบันการเงินโดยเฉพาะหลักทรัพย์ที่มีราคาเกินกว่า 3 ล้านบาท เพื่อป้องปรามการอำนวยสินเชื่อที่สุ่มเสี่ยง รวมทั้งการสอบทานคุณสมบัติของผู้ได้รับสินเชื่อ
5.1.2.3 หากมีกรณีที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นสูงผิดปกติจากการเก็งกำไรระยะสั้น รัฐบาลสมควรออกมาตรการลดทอนอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ ตลอดจนการกำหนดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะในระดับสูง เช่น 10% สำหรับการโอนขายต่ออสังหาริมทรัพย์ภายในเวลาสั้น ๆ เช่น 6 เดือนหรือ 1 ปี
5.1.3 ผลดี: เป็นการสร้างเสถียรภาพแก่ระบบตลาดที่อยู่อาศัย เพื่อไม่ให้เกิดภาวะวิกฤติเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2540-2542
5.2 รัฐบาลพึงประสานทรัพยากรเพื่อการเตรียมการป้องปราม
5.2.1 สภาพปัญหา: รัฐบาลที่ผ่าน ๆ มา มักจะรับฟังปัญหาในวงการที่อยู่อาศัยจากสมาคมที่เกี่ยวข้องเพียงบางส่วน ยังขาดการระดมความคิดและข้อมูลเพื่อการวางนโยบายและแผนอย่างมีประสิทธิภาพ
5.2.2 ข้อเสนอ:
5.2.2.1 ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มีสมาคมที่เกี่ยวข้องทั้งผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ผู้รับเหมาก่อสร้าง และนักวิชาชีพต่าง ๆ รวมแล้วเกือบ 30 แห่ง รัฐบาลจึงควรจัดการระดมสมองและปรึกษาหารือกับทุกภาคส่วนเพื่อทราบภาวะตลาดที่แท้จริงและเพื่อการวางนโยบายและแผนที่เหมาะสม
5.2.2.2 รัฐบาลพึงเผยแพร่ความรู้และข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนในที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์แก่ประชาชนผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง โดยการประสานศูนย์ข้อมูลทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอย่างจริงจัง ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยินดีให้การสนับสนุนทางราชการเสมอ
กระผมเชื่อว่า หากรัฐบาลมีนโยบายที่ต่อเนื่องข้างต้น จะเป็นประโยชน์ต่อการจัดหาที่อยู่อาศัยของประชาชน เป็นการวางรากฐานการพัฒนาเมือง และที่สำคัญจะได้รับความชื่นชมจากประชาชนอย่างแท้จริง
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดจากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่รายเดือน และสำรวจภาวะการขายของโครงการที่เปิดขายในทุกรอบไตรมาส ดังนั้นหากพบเงื่อนไขที่คาดการณ์ว่าก่อให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตที่จะกระทบกระเทือนต่อธุรกิจ บริษัทผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ตลอดจนประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย กระผมจะได้นำเสนอข้อมูลประกอบการพิจารณาแก้ไขปัญหาของรัฐบาลต่อไป
จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ
ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
